前言：天易江灣商業(yè)廣場系公司首個自主開發(fā)的天易江灣文體公園項目的商業(yè)部分，整體商業(yè)面積68000平米，是包括裙樓商業(yè)、獨棟綜合樓商業(yè)和商業(yè)街區(qū)在內(nèi)的湘潭首個融匯休閑娛樂、美食餐飲、時尚購物、觀光游覽、生態(tài)居住等功能于一體的大型商業(yè)綜合體。2018年，商業(yè)廣場逐步進(jìn)入商業(yè)招商、運(yùn)營管理階段，同步對外進(jìn)行銷售，初期公司采用委托運(yùn)營管理手段，以補(bǔ)齊專業(yè)管理人員短板，在2019年實現(xiàn)首推銷售預(yù)期商鋪99個的較好業(yè)績。2020年，新型冠狀病毒疫情給天易江灣商業(yè)運(yùn)營帶來重創(chuàng)，委托運(yùn)營管理公司紛紛尋求退出，掣肘廣場商業(yè)。2021年，湖南三建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立了湖南海之韻商業(yè)運(yùn)營管理有限公司，構(gòu)建首支商業(yè)運(yùn)營自營團(tuán)隊，在后疫情時代，逆勢接盤天易江灣商業(yè)廣場的運(yùn)營、銷售和物業(yè)管理，蓄力重生摸索出了一條新的發(fā)展出路。

　　(一)敢為人先，做初出牛犢的“操盤手”

　　天易江灣商業(yè)廣場定位為銷售型商業(yè)，整個項目操盤需綜合考慮銷售、運(yùn)營、物業(yè)等多個維度，在同一時間應(yīng)對買主、業(yè)主和租戶三重主體，需較為專業(yè)的成熟型運(yùn)營團(tuán)隊在資源強(qiáng)強(qiáng)整合的前提下執(zhí)掌。這對有著70年施工經(jīng)驗的國有企業(yè)而言，是一門全新的學(xué)科，但建工人“敢為人先”的首創(chuàng)精神指導(dǎo)我們，只許前進(jìn)、不許后退，房產(chǎn)公司通過“三措并舉”的方式，步步為營，用兩年的時間逆勢接盤，成為該項目的真正“操盤手”。

　　一是強(qiáng)內(nèi)力，建團(tuán)隊。采用多元化的培訓(xùn)方式和專輔結(jié)合的人才機(jī)制，全面增強(qiáng)商業(yè)運(yùn)營板塊專業(yè)管理人員的培養(yǎng)和儲備。一方面，房產(chǎn)公司通過集中開設(shè)運(yùn)營管理培訓(xùn)班和定向公開課的方式，在普及商業(yè)運(yùn)營在地產(chǎn)開發(fā)中的權(quán)重及重要性的同時，讓運(yùn)營人員更清晰自己的職責(zé)和工作范疇，并通過“房產(chǎn)課堂”，讓理論在不斷地交流和傳承中扎牢;另一方面，通過成熟型商業(yè)運(yùn)營管理人員的引進(jìn)，以“導(dǎo)師帶徒”的方式，完善專業(yè)管理梯級人才隊伍。

　　二是重實操，勤復(fù)盤。面對一到手就是“真命題”的大型綜合體商業(yè)，“入門級”的我們，運(yùn)用“勤復(fù)盤”的方式，從諸多表象問題出發(fā)，抽絲剝繭。從基礎(chǔ)數(shù)據(jù)整理、商戶上門訪談，到各類合同復(fù)核和成本信息分析，在不斷掌握一手?jǐn)?shù)據(jù)的同時，探究各項工作間的強(qiáng)關(guān)聯(lián)，在“實踐-復(fù)盤—實踐”的不斷論證的過程中，逐級加深對天易江灣商業(yè)運(yùn)營、物業(yè)管理、海立方運(yùn)營的掌控。房產(chǎn)公司在摸清真實情況后，通過召開專題會議，多層級、跨部門聯(lián)合商討策略和發(fā)展思路。

　　三是建章制，明目標(biāo)。在“以市場為引導(dǎo)，以客戶為中心，以效益為目標(biāo)”的運(yùn)營理念下建章立制，規(guī)范管理人員架構(gòu)、薪酬計傭辦法、商業(yè)管理流程、行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)等，并首次試行運(yùn)營管理目標(biāo)責(zé)任制，從“運(yùn)營管理指標(biāo)”和“基礎(chǔ)工作指標(biāo)”兩個維度進(jìn)行數(shù)據(jù)化對標(biāo)考核，指標(biāo)細(xì)化到月，每月跟蹤問效，不斷挖掘運(yùn)營潛力，激發(fā)團(tuán)隊活力。

　　(二)百折不撓，做迎難而上的“拆解手”

　　由委托運(yùn)營向自營模式轉(zhuǎn)變的進(jìn)程中，一些遺留問題和自身資源、專業(yè)的短板，不斷浮出水面。特別是在2020年新冠疫情的不可抗力影響下，天易江灣商業(yè)受到巨大沖擊。“內(nèi)憂外患”，房產(chǎn)公司不得不“背水一戰(zhàn)”，自己尋找答案，思考方法，多管齊下，化解問題。

　　一是解決委托管理“信息不對稱”、“交流兩張皮”、“管理界面重疊”問題。在做好充分預(yù)判、調(diào)研的基礎(chǔ)上，先后與委托管理海立方、商業(yè)銷售和運(yùn)營的3家公司和平解約，直面問題，牢牢掌握商業(yè)綜合體運(yùn)營管理的主動權(quán)。

　　二是解決主力店“單邊合同、霸王條款”問題。對主力店合同進(jìn)行逐個復(fù)核，分析合同風(fēng)險點，主動對接店方，以“一店一策”的方式，各個擊破，重新簽訂雙邊補(bǔ)充協(xié)議，爭取商業(yè)運(yùn)營話語權(quán)。同步強(qiáng)化法務(wù)前置工作，重新規(guī)范競職調(diào)查流程，完善運(yùn)營條線合同模板，筑牢法務(wù)防線。對在復(fù)核過程中發(fā)現(xiàn)的權(quán)益損失風(fēng)險點，及時提起法律訴訟，止損降耗，爭取應(yīng)有權(quán)利。

　　三是解決疫期商戶“復(fù)工復(fù)產(chǎn)”問題。積極響應(yīng)湖南省總工會、省財政廳關(guān)于積極消費(fèi)、繁榮市場的通知要求，結(jié)合扶持商戶政策，組織發(fā)動商戶下載和使用“湘消費(fèi)”“和包支付”等APP。整合聯(lián)動上級工會資源，并通過周年慶、六一、國慶等節(jié)日慶典活動開啟代金券、折扣、贈禮等優(yōu)惠福利，增加消費(fèi)規(guī)模超40萬元。按照省、市各級政府關(guān)于應(yīng)對新冠疫情幫扶緩解房屋租金壓力的指導(dǎo)意見，履行國企社會責(zé)任，在仍處于商業(yè)扶持免租6個月的現(xiàn)狀下，增加減免1個月的政策，實際減免租金369.08萬元，有效減輕了109家商戶短期內(nèi)面臨的經(jīng)營壓力。

　　(三)實干篤行，做線下商業(yè)的“奮斗者”

　　禮記有云：“明辨之，篤行之”。在探路過程中，通過與行家交流、觀摩，我們的思路與方向更加篤定，管理團(tuán)隊“揚(yáng)鞭奮蹄”，在不到半年的時間里，以“三項指標(biāo)”為證，成為商業(yè)運(yùn)營探索道路上的實干家、奮斗者。

　　一是成功獲批“湘潭研學(xué)實踐基地”。聯(lián)合教育集團(tuán)、各中小學(xué)校開展研學(xué)活動，活動人群覆蓋湘潭、株洲兩地，不斷吸聚人流，并在商業(yè)招商策劃活動中融合海洋特色，實現(xiàn)資源共享的雙重推廣效果，成效顯著。

　　二是打贏租金催繳攻堅戰(zhàn)。在第二租賃年度(2020年)租金僅收回47.7%的困局下，通過做好服務(wù)、人性管理、分類對接、由易到難的方式，主動上門與租戶面對面交流，及時解決租戶現(xiàn)實問題和需求，贏回租戶對新運(yùn)營方的信任，4個月的時間實現(xiàn)租金77.19%收繳，占剩余租金的56.34%。

　　三是租賃招商業(yè)績完成年度節(jié)點目標(biāo)。2021年1-4月，在租賃市場仍處觀望狀態(tài)的情況下，天易江灣商業(yè)廣場完成階段性年度招租目標(biāo)達(dá)1660平米。現(xiàn)已成功引入縣域首家奶茶網(wǎng)紅店“茶百道”，成功吸納童創(chuàng)兒童游樂園，為重整商圈業(yè)態(tài)奠定基礎(chǔ)。

　　道阻且長，行則將至。天易江灣商業(yè)運(yùn)營經(jīng)歷了2019年的“首開告捷”，扛過了2020年的疫情沖擊。2021年，我們調(diào)整心態(tài)，重整出發(fā)，借力天易江灣爭創(chuàng)“魯班獎”，以“提質(zhì)升級”為招商拐點，配合營銷推廣策劃、內(nèi)場管理規(guī)范和互動平臺建立，重塑整場運(yùn)營氛圍，重拾三方經(jīng)營信心，以此實現(xiàn)促進(jìn)商鋪銷售去化的目的。我們將用“行而不輟，未來可期”的韌性，力爭實現(xiàn)2021年的“梅開二度”，續(xù)寫公司商業(yè)運(yùn)營管理新篇章，為全面貫徹落實公司“1+2”戰(zhàn)略發(fā)展思路，打造“省內(nèi)優(yōu)秀、全國知名、走向世界”的“百年老店”貢獻(xiàn)力量。